Qu'est-ce qu'une copropriété ?

Cette fiche pratique vous apprend ou vous rappelle comment se crée une copropriété et quels sont les éléments qui la composent.

La Loi du 10 Juillet 1965 régit la copropriété.


Pour parler de copropriété, il faut au moins 2 propriétaires dans le même immeuble.
On parle d'immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis, dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes.
Le copropriétaire est propriétaire d'un ou de plusieurs lots privatifs (appartement, cave, box...) et d'une quote-part des parties communes de l'immeuble (cour, voie d'accès, toiture, escaliers...).
Cette part de propriété des parties communes est répartie en tantièmes de copropriété (millièmes...), définis au travers de l'état descriptif de division.
 

Le Règlement de Copropriété :

C'est un document écrit, obligatoire :
 
  • II s'impose à toute personne qui est propriétaire d'un lot de la copropriété.
  • A tous les acquéreurs successifs pour chacun des lots de la copropriété et à tous les occupants de l'immeuble (copropriétaires et locataires).

Il comprend deux parties :
 
  • L'état descriptif de division : il liste les lots et leurs tantièmes. C'est un document technique qui doit identifier l'immeuble auquel il se rapporte, opérer une division en lots et attribuer à chacun d'eux un numéro. Il est résumé dans un tableau récapitulatif qui reprend l'ensemble des lots par numéro croissant en indiquant pour chacun, mention de sa situation (bâtiment, escalier, étage), de sa nature et de la quote-part des parties communes qui lui est afférente.
 
  •  Le règlement définit les parties privatives et communes, et fixe les règles qui organisent la vie en collectivité, le fonctionnement de la copropriété, le droit et les obligations des copropriétaires, telle une Charte. Il définit la destination des parties tant privatives que communes.
 

Le Critère de l'utilité :

Cette notion est utilisée pour répartir entre les copropriétaires les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun.
 

Composition d'un lot de copropriété :

  •  Une partie privative  (logement, cave...) pour laquelle chaque propriétaire a la jouissance exclusive. C'est ainsi que généralement, les règlements de copropriété classent parmi elles : l'intérieur des appartements, les carrelages, les parquets, les équipements intérieurs des logements (appareils de chauffage, sanitaires...), les enduits des murs...
  • Une quote-part de parties communes (ou « tantièmes » de copropriété) : propriété indivise de tous les copropriétaires et affectée à la jouissance de l'ensemble des copropriétaires. Cette quote-part est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des parties privatives de l'immeuble.
 
  • Un lot, c'est un tout indissociable ; il ne peut être partagé, il ne peut être constitué des parties privatives seules ou des parties communes seules.
 
  • Les parties communes sont en principe définies par le règlement de copropriété : sol, cour, jardin, voie d'accès, gros œuvre, élément d'équipement commun, locaux de services communs...
o Si elles concernent l'ensemble des copropriétaires, ce sont des « parties communes générales ». Exemple :  terrain de la copropriété, espaces verts (sauf ceux qui sont privatifs), les compteurs généraux (électricité, gaz)...
o Si elles concernent seulement certains copropriétaires, ce sont des « parties communes spéciales » : exemple : le toit ou l'ascenseur de chaque bâtiment, façade, antenne, boîte aux lettres, porte, hall d'entrée...
 
En cas de travaux sur les parties communes (percer un mur porteur, fermer un balcon privatif par une paroi vitrée, poser des volets...), il faut l'autorisation de l'Assemblée Générale.